Hausverwaltung – Wohnung erfolgreich vermieten. 

Wie: Was wäre, wenn ich Schwierigkeiten mit meinen Mietern bekomme? Was tue ich, wenn die Miete nicht gezahlt wird? Oder was wäre, wenn die Wohnung enorm verschleißt wird?

Wie so oft wirkt ein Vorhaben sehr kompliziert, wenn man selber nicht vom Fach ist.

Wir wollen Ihnen in dem folgenden Artikel einen Überblick verschaffen, wie eine Wohnung ideal vermietet werden kann und welche Rechte und Pflichten ein Vermieter hat. Zudem gehen wir auf interessante Fragen ein, rund um die Vermietung eines Objekts.

 Selber vermieten oder vermieten lassen?

Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung selber vermieten und verwalten. Hierbei bedarf es einer guten Vorbereitung und einem strukturieren Vorgehen. Am ehesten lohnt es sich sein Objekt selber zu vermieten, wenn man bereits die passenden Nachmieter hat und es sich um eine direkte Übergabe handelt. Sollte jedoch der vorherige Mieter schon seit mehr als 5 Jahren in der Wohnung gewohnt haben, sollten Sie Instandhaltungsarbeiten und Mietpreisanpassungen im Blick behalten. Sollten Sie noch keinen passenden Nachmieter haben, müssen Sie zudem Ihr Vermarktungstalent für Ihre Immobilie gut hinterfragen. Sollten Sie die Vermietung Ihrer Wohnung lieber Outsourcen, gilt es einen kompetenten Makler bzw. eine kompetente Hausverwaltung zu engagieren.

Ob Sie Ihr Objekt selber vermieten, oder vermieten lassen, die folgenden Schritte zeigen das Vorgehen auf.

Mietpreisermittlung

Die wohl wichtigste Frage, die sich stellt wenn man seine Wohnung vermieten möchte, ist nach dem Mietpreis. Zu günstige Mieten führen für Sie zu finanziellen Nachteilen – zu hohe Mieten können es jedoch schwierig gestalten seine Immobilie vermietet zu bekommen. Der Ideale Mietpreis kann adäquat berechnet werden. Ausstattung, Zustand und Lage sind die drei entscheidenden Faktoren zur Mietpreisermittlung. Hinzu kommt die Bewertung der umliegenden Infrastruktur und die Zukunftsaussichten der des Bezirks. Sollten Sie Ihre Immobilie selbst vermieten wollen, gibt es Online Bewertungsportale, welche den Preis ermitteln können. Hierbei ist allerdings Vorsicht geboten! Onlinebewertungen decken häufig nicht alle zu beachtenden Aspekte ab.

Im Regelfall orientiert sich die Miete am Mietspiegel und der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierbei können die Quadratmeterpreise für vergleichbare Objekte eingesehen werden. Der Quadratmeterpreis kann dann mit der Wohnfläche Multipliziert werden. Unter die Wohnfläche fällt hierbei der zu bewohnende Raum Innerhalb der Wohnung. Terrasse, Balkon, Garage und Kellerräume sind hiervon ausgeschlossen.

Sollten Sie die Immobilie weitervermieten, orientiert sich der neue Mietpreis auch oft am Preis für den Vormieter. Hierbei sollte die Mietpreisbremse, welche in vielen deutschen Städten gilt berücksichtigt werden.

Da die Ermittlung eines Mietpreises kein einfachen Unterfangen ist, empfiehlt es sich Hilfe bei einem Profi einzuholen. Makler können hierbei Ihr Geld um ein vielfaches wert sein. Durch Erfahrung und interne Einblicke in den Immobilienmarkt hat ein Makler entscheidende Vorteile, die er im Rahmen der Immobilienbewertung zu Ihren Gunsten anwenden kann.

Mietnebenkosten beachten.

Neben der Nettokaltmiete können auch die Nebenkosten auf den Mietpreis umgelegt werden. Wichtig hierbei ist, dass die Nebenkosten nur dann anzurechnen sind, wenn sie im Mietvertrag klar geregelt werden. Nicht alle Betriebskosten sind umlagefähig. Die folgenden können Sie jedoch guten Gewissens auf die Miete Umlegen:

• Abwasser und Müllabfuhr
• Heizung und Warmwasser
• Grundsteuer
• Versicherung
• Gebäude- und Straßenreinigung

Durch gutes Marketing geeigneten Mieter finden.

Sobald die Wohnung leerstehend ist, oder eine Kündigung einging, können Sie sich darüber Gedanken machen, wen Sie gerne als Nachmieter in Ihrer Wohnung hätten. Auch bei einem Erstbezug ist eine Zielgruppenermittlung wichtig. Die Zielgruppen können hierbei je nach Wohnung von Singles, über Familien mit Kleinkindern bis hin zu studentischen Wohngemeinschaften gehen. Auch sollte man sich die Frage stellen, ob man seine Immobilie möbliert, teilmöbliert oder leer vermieten möchte.

Sobald man ein klares Bild seines Wunschmieters definiert hat, können die passenden Marketingmaßnahmen vorgenommen werden. Im heutiges digitalen Zeitalter findet die Vermarkung überwiegend digital statt. Hierbei kann auf bereits bestehende Vermittlungsplattformen zurückgegriffen werden. Zudem sind soziale Medien ein effizienter Vermittler. Ein passendes und professionelles Auftreten macht die passenden Mietinteressenten auf Sie Aufmerksam. Je klarer Ihre Ansprache ist, desto weniger Arbeit haben Sie bei den Besichtigungen. Ein Makler hat das Möglichkeit und die Kompetenz ein umfangreiches Exposé für Sie zu erstellen. Zudem arbeitet ein professionelles Maklerbüro mit Fotografen zusammen. Bilder vermitteln einen ersten Eindruck Ihrer Immobilie. Legen Sie deshalb großen Wert auf gute und ausdrucksstarke Fotos Ihres Objekts. Des weiteren greift ein Makler auf ein bereits bestehendes Netzwerk zurück, um für Ihre Immobilie zu werben.

Wir von TUNLICH Immobilien beraten sie gerne unverbindlich und kostenfrei bei Fragen rund um die Vermarktung Ihrer Immobilie. Kontaktieren Sie uns gerne.

Wohnung vorbereiten

Bevor es zu einer Wohnungsbesichtigung kommt, empfehlen wir Ihnen, Ihre Immobilie vorzubereiten. Sparen Sie nicht an kleinen Reparaturen. Kleine Mängel könnten dem Interessenten ins Auge stechen, welche ihn falsche Schlüsse über den gesamten Zustand der Immobilie ziehen lassen. Zudem sollte die Wohnung sauber, gelüftet und im Idealfall bei Tageslicht besichtigt werden.

Die Wohnungsbesichtigung

Die Wohnungsbesichtigung ist die erste Gelegenheit, dass Sie und ihr potenzieller Mieter sich persönlich kennenlernen. Beide Seiten können im Rahmen der Besichtigung entschieden, ob es zu einem Mietverhältnis kommt. Mietinteressenten entscheiden sich meist erst nach einer Besichtigung für oder gegen eine Wohnung. Daher ist es wichtig das Objekt im besten Licht zu präsentieren. Legen Sie großen Wert darauf, dass Sie genauestens über alle Besonderheiten Ihrer Immobilie informiert sind. Insbesondere über die Vorzüge Ihrer Immobilie sollten Sie genauestens im Bilde sein. Hierbei ist zu beachten, dass die Vorzüge je nach Zielgruppe ein wenig anders zu priorisieren sind. Sollten Sie beispielsweise eine Familie als Ihre Zielgruppe ausgewählt haben, sollten Sie über folgende Dinge informiert sein: Gibt es eine kinderfreundliche Infrastruktur in der nächsten Nähe? Dazu können Spielplätze, Sportplätze, Kindergärten oder Schulen gehören. Wie sind die Parkmöglichkeiten? Ist die Nachbarschaft eher Ruhig und gibt es Ärzte in nächster Nähe?

Zielen Sie als Nachmieter eher auf junge alleinstehende Personen ab, sehen die Anforderungen schon anders aus. Hierbei sollten Sie wissen, wie die öffentliche Verkehrsanbindung ist und welche Einkaufsmöglichkeiten in nächster Nähe zu erreichen sind. Auch Fragen die Ihre Immobilie direkt angehen, sollten Sie sicher und umfänglich beantworten können. Hierbei können die Themen von der Hausgemeinschaft, über die Wärmedämmung bis hin zu den Posten der Nebenkostenabrechnung gehen.

Im Gegenzug sollten Sie auch sich absichern und von Ihren potenziell neuen Mietern ein paar Informationen einfordern. Eine Mieterselbstauskunft ist eine einfache und effektive Lösung. Hierbei können Sie das Formular vor der Besichtigung bereits ausfüllen lassen. Somit ist für den Termin dann schon alles parat. Sollte ein ernsthaftes Interesse beider Seiten bestehen, kann im Anschluss eine SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise nachgereicht werden.

Wir von TUNLICH haben die Möglichkeit Ihre Wohnung professionell vorzubereiten. Unter dem Stichwort „Home-Staging“ nutzen wir alle Mittel, um Ihre Wohnung im besten Licht erstrahlen zu lassen. Wenden Sie sich gerne bei Fragen an uns.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Sollten Sie sich mit einem Interessenten einig geworden sein, geht es an die Abwicklung der Formalitäten. Hierzu gehört in erster Linie der Mietvertrag. Sollten Sie hierzu genauere Frage haben, empfehlen wir Ihnen den Artikel : Rund um den Mietvertrag.

In Verträgen sollen Rechte und Pflichten zweiter Parteien festgehalten werden. In einem Mietverhältnis haben beide Parteien einiges zu beachten. Ist ein Mietverhältnis harmonisch, werden die Pflichten eingehalten und die Rechte müssen nicht aktiv eingefordert werden. Um nicht den Überblick zu verlieren haben wir Ihnen als Vermieter Ihre Pflichten aufgelistet:

• Instandhaltungspflicht

  Als Vermieter ist man verpflichtet, seine Immobilie instand zu halten, oder falls nötig instand zu setzen. Dies bedeutet, dass ein Vermieter die Kosten für die jeweiligen Reparaturen übernehmen muss. Hierzu können beispielsweise Arbeiten an Wasser-, Strom-, und Gasleistungen gehören. Fallen kleinstarbeiten in der Wohnung an unter einem Gegenstandswert von 75€ kann diese Reparatur auch an den Mieter weitergegeben werden. Allerdings muss dies im Mietvertrag festgehalten werden.

• Rechenschaftspflicht

  Nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit ist ein Vermieter verpflichtet die anfallenden Kostenpunkte für seinen Vermieter transparent offenzulegen. Somit muss er beispielsweise die Posten der Nebenkostenabrechnung offenlegen. Insbesondere bei Preiserhöhungen hat der Mieter ein Recht auf Einsicht.

• Übernahme Reparaturkosten

  Stehen in der Immobilie Schönheitsreparaturen an, ist der Vermieter verpflichtet die Kosten hierfür zu übernehmen. Als Ausgangspunkt wird der optische Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs gesehen. Als Vermieter kann man jedoch im Rahmen des Mietvertrags einen klaren Rahmen abstecken.

• Wohnungsgeberbestätigung

  Ein Vermieter ist verpflichtet bis zwei Wochen nach dem Einzug seiner neuen Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung auszuhändigen. Auf der Bescheinigung sind Name und Adresse von Mieter und Vermieter, die Anschrift der Wohnung sowie das jeweilige Ein- oder Auszugsdatum einzutragen.

• Behebung von Schäden und Mängeln

  Eine Wohnung sollte in fehlerfreiem und ordnungsgemäßen Zustand übergeben werden. Zudem fällt der Erhalt dieses Zustandes unter die Pflichten eines Vermieters. Hierbei muss bewertet werden, ob es sich um normale Verschleißerscheinungen handelt, oder ob der Mieter etwas beschädigt hat. Gängiger Verschleiß muss vom Vermieter übernommen werden.

• Garten- und Hauspflege

  Wer für die Pflege des angrenzenden Gartens verantwortlich ist, muss im Mietvertrag festgelegt werden. Allerdings dürfen nur kleinere Arbeiten auf den Mieter umgelegt werden. Die Haus- und Gartenpflege kann über die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

• Schimmelbeseitigung

  Die Schimmelbeseitigung fällt nicht pauschal in die Pflicht eines Vermieters. Wichtig ist, dass ermittelt wird, wodurch der Schimmel entstanden ist. Kann bewiesen werden, dass der Schimmel von der Bausubstanz herrührt, ist der Vermieter in der Pflicht den Schaden und die Ursache zu beheben. Kann hingegen festgestellt werden, dass das Verhalten eines Mieters zu Schimmel geführt hat, ist er Zahlungspflichtig.

• Verkehrssicherungspflicht

  Um der Verkehrssicherungspflicht nachzukommen muss ein Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Immobilie als ganzes gefährdungsfrei zu nutzen ist. Hierzu zählt unter anderem, dass das Licht im Hausflur funktioniert und die Zufahrtswege stets sauber sind.

• Beschilderung

  Möchte ein Vermieter einheitliche Briefkasten- und Klingelschildern, ist er verpflichtet hierfür die Kosten zu übernehmen.

• Nebenkostenabrechnung

  Leistet ein Mieter monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung, ist der Vermieter verpflichtet Jährlich eine Aufstellung aller Nebenkosten auszuhändigen. Hierbei ist der Vermieter verpflichtet Fristen einzuhalten.

• Heizungspflicht

  Als Vermieter ist man in der Pflicht dafür zu sorgen, dass die Heizung voll betriebsfähig ist und dass es während der Heizperiode zu keinen Ausfällen oder einer zu niedrigen Temperatur kommt.

• Aufzeigen der Hausordnung

  Zur eigenen Absicherung empfiehlt es sich als Vermieter, den Mieter ein Exemplar der Hausordnung unterschrieben zu lassen. Somit kann man sich absichern, da man als Vermieter verpflichtet ist seinen Mieter über alle Verhaltensregeln aufzuklären.

• Schlüsselübergabe

  Dem Mieter steht zu alle Schlüssel zu seiner Immobilie ausgehändigt zu bekommen. Sie haben als Vermieter kein Recht mehr darauf das vermietete Objekt ohne die Genehmigung des neuen Mieters zu betreten.

All diese Pflichten können Sie Ihrer Hausverwaltung übertragen. Eine Hausverwaltung ist dafür da, einen Übersicht aller zu erledigenden Posten zu haben und dafür sorge zu tragen, dass alles gewissenhaft erledigt ist. Wir von TUNLICH sind Profis auf unserem Gebiet. Kontaktieren Sie uns gerne für eine unverbindliche und kostenfreue Beratung.

Ein Vermieter hat selbstverständlich auch Rechte. Im Folgenden für wir diese auf:

• Mieter kündigen.

  Einen Mieter zu kündigen ist ein gutes Recht des Vermieters. Nur müssen die Umstände rund um die Kündigung genau betrachtet werden, sodass die Kündigung auch rechtlich bestand hat. Der Mieterschutz soll den Mieter vor Willkür und Schaden schützen. Als Vermieter können sie beispielsweise dann eine Kündigung aussprechen, wenn diese Fristgerecht zum Auslauf eines befristeten Vertrages eingereicht wird. Außerdem kann ein Vermieter eine Ordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Mieter Vertragsbruch begangen hat und seinen Pflichten nicht nachgeht oder die Immobilie zum Eigenbedarf genutzt werden soll.

• Kaution anfordern.

  Zur Absicherung der eigenen Immobilie ist es als Vermieter legitim eine angemessene Absicherung einzufordern. Dies kann ein Vermieter in Form von einer Kaution tun. Maximal darf das dreifache der monatlichen Kaltmiete als Kaution angefordert werden. Im Schadensfall kann die Kaution zur Behebung verwendet werden.

• Erhöhung der Miete

  Die Miete kann frühestens fünfzehn Monate nach Bezug der Wohnung erhöht werden. Eine Mieterhöhung muss dem Mieter Formgerecht übermittelt werden. Als Vermieter sollte man jedoch immer die Mietpreisbremse im Blick behalten.

• Nebenkosten

  Anfallende Nebenkosten rund um die Immobilie sind auf den Mieter in Form der Nebenkostenabrechnung umzulegen. Hierzu zählen Posten wie, Hausmeistertätigkeiten, Müllentsorgung oder die Abwassergebühren. Wichtig ist jedoch als Vermieter daran zu denken seiner Offenlegungspflicht nachzukommen.

• Besichtigungsrecht

  Als Vermieter hat man nicht pauschal das Recht die vermietete Wohnung immer wieder zu besichtigen. Nur wenn es einen konkreten Grund gibt, kann ein Vermieter eine Besichtigung anfordern.

FAZIT:

Eine Wohnung zu vermieten ist mit viel Arbeit und Know-How verbunden. Insbesondere als Vermieter muss man umfangreich über seine Rechte und Pflichten im Bilde sein, um Fallstricke zu umgehen. Informieren Sie sich sorgfältig bevor Sie mit dem Vorhaben „Wohnung vermieten“ anfangen. Eine Hausverwaltung kann bei Unsicherheiten ein sehr guter Partner sein. Durch Erfahrung, Expertise und die Manpower kann eine Hausverwaltung Ihnen das Leben erleichtern. Wenden Sie sich gerne bei Interesse an uns und lassen Sie sich unverbindlich und kostenfrei beraten.

Ihr TUNLICH Team