Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn Ihr Objekt aktuell oder zukünftig Erträge generiert. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein potenzieller Käufer mit der Immobilie generieren kann. Maßgebliche Faktoren sind unter anderem die Einnahmen, sowie Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, der Vervielfältiger und die baulichen Umstände. Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage wahrgenommen. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Um das Verfahren korrekt anzuwenden, ist eine sehr gute Marktkenntnis erforderlich. Es empfiehlt sich in jedem Fall einen Fachmann hinzuzuziehen.
Wie ermittelt man den Ertragswert?
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert Ihrer Immobilie mittels der erbrachten Erträge: zum Beispiel Miete oder Pacht. Außerdem ist der Bodenwert maßgeblich. Folgende Formel zur Berechnung des Verkehrswerts anhand des Ertrags wird verwendet:
Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Ertragswert (Verkehrswert)
Der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen wird getrennt berechnet. Dies begründet sich damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während bei dem Immobilienwert von einer bestimmten Restnutzungsdauer auszugehen ist.
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens gibt es Faktoren, welche die Grundlage zur exakten Bewertung bilden. Dazu gehören:
- Der Rohertrag: Dieser umfasst die ortsüblichen nachhaltig zu erzielenden Mieten.
- Die Bewirtschaftungskosten: Hierbei handelt es sich um alle Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Z.B: Abschreibungen, Instandhaltungen, Verwaltungskosten etc.
- Liegenschaftszins: Dieser dient der Kapitalisierung von Einnahmen und Kosten. Die Höhe des Zinses orientiert sich an den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
- Vervielfältiger: Die Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins bilden die Rechengröße des Vervielfältigers.
Wenden Sie sich gerne vertrauensvoll an uns von TUNLICH, um Ihre Immobilie zielführend anhand des Ertragswertverfahrens bewerten zu lassen.
Wir sind gerne für Sie da.