Warum die neue Gesetzgebung?
Die Gesetzeslage hat sich dahin verändert, dass der Immobilienkäufer keinen höheren Provisionsanteil bezahlen darf als der Käufer. Zu dieser Regelung kam es, da es bis zum Jahr 2020 keine einheitliche Regelung der Verteilung von Provisionskosten gab und die Verteilung häufig zu Ungunsten des Käufers ausgefallen ist. Somit war es beispielsweise in Berlin so geregelt, dass der Käufer auf den gesamten Maklerkosten sitzengeblieben ist. Da der Makler jedoch in der Realität nicht nur für den Käufer, sondern auch für den Verkäufer tätig ist, musste der Gesetzgeber nach einigem Druck eine Regelung für diesen Umstand finden. Somit wurde eine einheitliche, bundeslandübergreifende Regelung zur Provisionsverteilung festgelegt.
Wie sieht das Gesetz aus?
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist unter dem Namen: Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, folgendes festgelegt: Die Höhe des Provisionsanteils eines Käufers darf die Höhe des Provisionsanteil des Verkäufers nicht übersteigen. Dies bedeutet wiederum, dass ein Immobilienmakler nicht mehr unentgeltlich für einen Verkäufer tätig werden darf.
Hintergrund hierbei ist der Umstand, dass Käufer, die eine Immobilie erwerben wollten, gezwungen waren, die Maklerprovision zu zahlen, obwohl der Makler primär für den Verkäufer tätig geworden ist. Diese Ungleichheit galt es auszugleichen. Unter anderem wurde sich auf das Bestellprinzip berufen.
Was versteht man unter dem Bestellprinzip?
Grundsätzlich versteht man unter dem Bestellerprinzip folgendes: Der Auftraggeber der Dienstleistung des Immobilienmaklers, muss die anfallenden Kosten für diesen zahlen. Vor der Regelung im Jahr 2020 galt dieses Prinzip nur bei der Vermietung von Immobilien, während es beim Immobilienverkauf eben keine einheitliche Regelung gab. Anhand des Bestellerprinzips, sollte insbesondere verhindert werden, dass ein Mieter nach Abschluss des Mietvertrages für die Maklerprovision des vom Vermieter beauftragten Maklers zahlen muss. Ein absolutes Bestellerprinzip, welches auch für den Immobilienverkauf gilt, wurde vom Bundestag jedoch abgelehnt.
In Folge dessen trat das Maklergesetz von 2020 in Kraft und verfügte, dass sich Käufer und Verkäufer die anfallenden Provisionskosten für den Makler in Zukunft teilen sollen.
Bei der Verteilung der Kosten gibt es verschiedene Modelle, die verfolgt werden können.
Modelle der Kostenverteilung
Anhand der unterschiedlichen Modelle zur Provisionsverteilung wird unter den beteiligten Parteien Klarheit geschaffen. Je nach Auftrag und Bedarf sollte sich individuell angesehen werden, welches Modell zielführend angewandt werden kann.
Modell 1: Verkäufer wie auch für den Käufer nehmen den Immobilienmakler gleichermaßen in Anspruch, somit erfüllt dieser eine Doppelfunktion. Der Makler vereinbart mit beiden Parteien eine anteilige Provision. Alle Beteiligten bezahlen gleich viel. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um drei Prozent (zzgl. MwSt.). Sollte für eine Partei eine Minderung des Provisionsanteils festgelegt werden, dann reduziert sich auch die des anderen Vertragspartners im selben Maße. (Paragraf 656c BGB).
Modell 2: Hierbei vertritt der Makler alleine die Interessen des Verkäufers und legt hierbei fest, dass sich der Käufer zur Hälfte an der Provision beteiligt. Die Provisionshöhe ist genau wie bei Modell 1 für beide Parteien gleich hoch, mit jeweils drei Prozent. Die beiden Modelle unterschieden sich jedoch darin, dass der Makler mit dem Käufer keinen Vertrag mit Provisionsvereinbarung schließt. Hingegen wird ein sogenannter Schuldbeitritt (Paragraf 656d BGB) unterzeichnet. Zudem muss der Käufer die anfallende Provision erst dann bezahlen, wenn der Verkäufer seinen Provisionsanteil gezahlt hat.
Modell 3: Bei dieser Variante tritt der Makler ebenso ausschließlich für die Interessen des Eigentümers ein und bezieht nur von diesem eine Provision (Innenprovision). Der Käufer muss in diesem Fall keine Provision bezahlen. Bei diesem Modell ist die Interessensvertretung klar geregelt.
Je nach Vorhaben ergibt sich einer der drei Modelle. Lassen Sie sich stets gut beraten.
Einordnung der Gesetzeslage
Als betroffener einer gesetzlichen Regelung kommt stets die Frage auf: Ist dies nun gut oder schlecht für mich? Hinsichtlich der Gesetzgebung von 2020 möchten wir von TUNLICH Ihnen eine Einordnung geben.
Grundlegend ist festzuhalten, dass seit der Regelung 2020 mehr Fairness in den Immobilienmarkt Einzug gehalten hat. Unlautere Praktiken und Absprechen zwischen Verkäufern und Maklern wurde somit Einhalt geboten. Die unfaire Verteilung für einen Immobilienkäufer konnte abgeschafft werden. Auch die Bundeslangübergreifende Regelung hat für eine qualitative Vereinheitlichung auf dem Markt gesorgt.
Für uns von TUNLICH als Makler stützt dieses Gesetz unsere Arbeitsphilosophie, für alle Parteien gleichermaßen und voll engagiert da zu sein. Sowohl als Käufer, als auch als Verkäufer einer Immobilie sind Sie bei uns fair und rundum qualifiziert beraten.